בשנים האחרונות נראה שכל ישראלי שני מדבר על פורטוגל. אם בהתחלה הנהירה למדינה האיברית החלה אך ורק סביב הוצאת הדרכון הפורטוגלי, היום המוקד השתנה לחלוטין.
התחום של השקעות נדל״ן בפורטוגל הפך לאחד מאפיקי ההשקעה המדוברים והמבוקשים ביותר עבור מי שמחפש אלטרנטיבה שפויה לשוק הדיור הישראלי, שדורש הון עצמי עצום.
אבל מה בעצם הופך את המדינה הזו, השוכנת בקצה הדרום–מערבי של אירופה, לפנינת נדל"ן מבוקשת כל כך? ואיך מבטיחים שההשקעה שם לא תהפוך לכאב ראש חוצה יבשות? הנה כל מה שאתם חייבים לדעת לפני שאתם אורזים את החסכונות שלכם לליסבון או לפורטו.
למה כולם מדברים על השקעות נדל״ן בפורטוגל?
השילוב שפורטוגל מציעה הוא כמעט נדיר בנוף האירופאי: מצד אחד, מדובר במדינה מערבית, יציבה, בטוחה וחברה מלאה באיחוד האירופי. מצד שני, יוקר המחיה ומחירי הנכסים בה עדיין מזכירים יותר את דרום אירופה של לפני עשור.
● מחירי כניסה שפויים: בעוד שבישראל קשה מאוד למצוא נכס ראוי להשקעה מתחת למיליון וחצי שקלים (וגם זה בפריפריה הרחוקה), בפורטוגל ניתן למצוא דירות מצוינות להשקעה בערים מרכזיות ובפרברים מבוקשים בסכומים שנעים בין 150,000 ל-250,000 אירו. זה מאפשר למשקיעים קטנים ובינוניים להיכנס לשוק ללא משכנתאות חונקות.
● מגנט של תיירות ונוודים דיגיטליים: ליסבון ופורטו שוברות שיאי תיירות שנה אחר שנה. בנוסף, פורטוגל הפכה לבירת הנוודים הדיגיטליים העולמית. צעירים רבים מארה"ב, קנדה וצפון אירופה עוברים להתגורר בה למספר חודשים או שנים, מה שמייצר ביקוש קשיח ורציף לדירות להשכרה לטווח בינוני וארוך.
● תשואות אטרקטיביות: בזכות מחירי הקנייה הנוחים ביחס למחירי השכירות במרכזי הערים, משקיעים רבים נהנים מתשואות שוטפות שנעות סביב 5% עד 7% בשנה – מספרים שקשה מאוד להשיג היום בשוק המקומי בישראל.
מפת ההשקעות: איפה שמים את הכסף?
כדי להבין את השוק, צריך להכיר את שלושת האזורים המרכזיים שמושכים אליהם השקעות נדל״ן בפורטוגל:
|
אזור השקעה |
אופי האזור |
יתרונות למשקיע |
רמת מחיר |
|
ליסבון (Lisbon) |
עיר בירה תוססת, מרכז כלכלי ותיירותי. |
ביקוש אדיר לשכירות, עליית ערך מתמדת, פוטנציאל להשכרה לתאגידים. |
גבוהה |
|
פורטו (Porto) |
העיר השנייה בגודלה, צעירה, סטודנטיאלית ואותנטית. |
מחירי כניסה נוחים יותר מליסבון, תשואות שכירות גבוהות, המון סטודנטים. |
בינונית |
|
האלגרבה (Algarve) |
רצועת חוף דרומית, "אילת" של הפורטוגלים והבריטים. |
מושלם להשכרה קצרת טווח בקיץ (Airbnb), פוטנציאל תשואה עונתי גבוה. |
משתנה (תלוי קרבה לים) |
האותיות הקטנות: ממה חייבים להיזהר?
למרות הפיתוי, חשוב לזכור שאין השקעות מושלמות. מי שנכנס לתחום מבלי להכיר את החוקים המקומיים עלול לשלם ביוקר:
● בירוקרטיה בקצב איברי: הפורטוגלים ידועים באורח החיים הרגוע שלהם. המילה "Amanhã" (מחר) נאמרת הרבה, וזה בא לידי ביטוי במשרדי ממשלה, קבלת אישורים מהעירייה או רישום נכסים בטאבו המקומי. נדרשת הרבה סבלנות ועבודה מול עורכי דין מקומיים חדים.
● שינויי רגולציה (חוקי ה-AL וויזת הזהב): ממשלת פורטוגל החלה לאחרונה להקשיח את התנאים. תוכנית "ויזת הזהב" (Golden Visa) שאפשרה קבלת תושבות תמורת רכישת נדל"ן עברה שינויים דרמטיים (מסלול הנדל"ן בוטל), וישנן הגבלות מחמירות על הוצאת רישיונות השכרה לטווח קצר (AL) בשכונות צפופות בליסבון ופורטו. חובה לבדוק את הייעוד המדויק של הדירה לפני שקונים.
● תחזוקה וניהול: הבתים בפורטוגל, במיוחד במרכזי הערים ההיסטוריות, הם לרוב עתיקים מאוד. שיפוץ שלהם דורש אישורים מיוחדים ואנשי מקצוע שיודעים לעבוד עם תשתיות ישנות. בנוסף, חובה עליכם לשכור חברת ניהול מקומית ואמינה שתטפל בדיירים כשתהיה תקלה בחורף.
השורה התחתונה
ביצוע השקעות נדל״ן בפורטוגל הוא צעד חכם וכלכלי עבור מי שרוצה לגוון את תיק ההשקעות שלו ולייצר הכנסה פסיבית במטבע אירופאי יציב. עם זאת, סוד ההצלחה טמון ביציאה לשטח עם נבחרת מקצועית: עורך דין מקומי, יועץ מס שמבין באמנות למניעת כפל מס בין ישראל לפורטוגל, וחברת ניהול מוכחת. אל תקנו נכסים מקטלוגים מבריקים בארץ; טוסו לשם, הרגישו את השכונה, שתו קפה עם המקומיים, ורק אז – תנו לכסף שלכם להתחיל לעבוד.